在空白租赁合同上签字导致自家房子被换锁出租，如何追回房子及主张占用费用？

方某以刘某委托人的身份，并以刘某的名义与周某签订《广州市房屋租赁合同（住宅）》，约定由刘某将涉案房屋出租给周某作住宅使用，租赁期限为 2018 年 8 月 1 日至 2020 年 7 月31 日，月租金为 6700 元。该合同于2018 年 11 月 26 日办理了房屋租赁登记备案。方某与周某表示，在此之前，刘某与周某已签订了《房屋租赁合同》。因租赁登记备案部门表示，双方约定的租金太低而无法办理备案登记，故方某依据已公证的《委托书》与周某签订了上述租赁合同，以办理备案登记。为此，周某向本院提交了其与刘某签订的《房屋租赁合同》。合同落款处有刘某、叶某、周某的答名并捺指模。其中合同约定的甲方收款账户及合同第九条等空白处的内容均为手写，笔迹明显与刘某、叶某及周某答名的笔迹不同，且书写时明显有避开周某签名的情形。刘某表示叶某系其妻子，确认落款处的签名、指模的真实性，但陈述：该合同是其向K小额贷款有限公司借款时，根据该公司要求而签订的空白租赁合同，是该公司基于风险控制需要，防止其将涉案房屋出租逃避拍卖或在其没有按约还款时将房屋租金冲抵借款的一种措施，合同的主要内容均为手写，其从未有出租涉案房屋的意思表示，更未与周某签订过房屋租赁合同。周某确认其在承租涉案房屋后更换了门锁。

2018 年 11 月 27 日，在广州市置家房地产代理有限公司的居间下，周某（出租方）与王某（承租方）就涉案房屋签订了 《房屋租赁合同》。王某承租涉案房屋用作员工宿舍，后因刘某与案外人存在法律纠纷，广州市越秀区人民法院对涉案房屋作出拍卖、变卖决定。王某于 2019 年 10 月底搬离了涉案房屋。2019 年 10 月 25 日，方某与周某签订了《解除房屋租赁合同协议书》，约定：确认周某于 2019 年 10 月 25 日前将全部租赁款 70964.08 元转至方某名下银行账户；方某在同月 28 日前向王某账户转入押金 12000 元及违约金 12000 元。同日，周某向方某转账支付了 70964.08 元，并将涉案房屋钥匙交还给方某。2019 年 10 月 28 日，方某向王某账户分别支付了两笔款项，一笔为退还押金 12000 元，另一笔为退租违约金 12000 元。

刘某通过中介于 2018 年 7 月 26 日将涉案房屋出售给案外人袁某，并于同年 10 月搬离涉案房屋，但因被法院查封而没有交付钥匙给袁某；后其于 2018 年 11 月 16 日返回涉案房屋时发现门锁已被人更换，故作报警处理。

在得知被起诉后，2020 年 3 月 1 日，方某向刘某转账支付了 49064. 08 元。2020 年 3 月 9 日，刘某收到方某于 2020 年 3 月 2 日通过 EMS寄出的快递，该快递中装有“房屋管理通知函、解除合同协议、转账凭证、钥匙一套”。

关于刘某与方某之间的法律关系问题。从证据上看，刘某于 2016 年 12 月 9 日签署了《委托书》并办理了公证，授权方某等人对涉案房屋进行“管理、使用”等。虽然刘某、方某对于是否包括对涉案房屋出租一事存在分歧、对签订《委托书》的背景作出了不同陈述，但是并不影响二人之间的委托代理关系。

关于周某与王某之间的法律关系问题。双方签订了《房屋租赁合同》，周某交付了涉案房屋，而王某也按照约定按时支付租金以及其他费用，双方均履行了各自的合同义务，足以认定双方之间的租赁合同关系。

关于刘某与周某之间的法律关系问题。周某主张其与刘某之间存在租赁合同关系，而刘某对此否认，故本院对其二人是否存在真实的租赁合同关系，作如下分析认定：

一、刘某与周某是否存在真实的租赁合同关系，应根据双方签订的《房屋租赁合同》进行探究分析。周某、方某主张周某与刘某存在租赁合同关系的依据是《房屋租赁合同》与《广州市房屋租赁合同（住宅）》。鉴于周某与方某均确认《广州市房屋租赁合同（住宅）》是其二人按照相关部门要求而签订的，目的是用以办理涉案房屋的租赁备案，故该合同不能单独作为证明刘某与周某之间存在租赁合同关系的证据。因此，本案应对《房屋租赁合同》的证明力作出审查。刘某虽然确认《房屋租赁合同》落款处为其本人签名和捺印，但其表示该合同是其按照贷款公司要求所签订的空白合同，其不认识周某，更没有与其签订《房屋租赁合同》。依据我国《民法总则》第一百四十三条“有效的民事法律行为应当意思表示真实”以及我国《合同法》第十三条“当事人订立合同，采取要约、承诺方式”之规定，判断当事人之间的法律关系是否成立的标准之一是当事人是否存在建立某一法律关系的内在意思，且其内在意思与表现于外部的意思是否相一致或相符合。因此，判断刘某与周某之间是否存在真实的租赁合同关系，首先就需要审查《房屋租赁合同》是否体现了刘某与周某建立租赁合同的内在意思。

二、依循主客观相统一的原则，对于刘某内在意思的探求应当结合其外在表现来作出判断。尽管依据契约自由原则，当事人有权对自身权利义务进行处分，但是在市场经济条件下，个人作为其利益的最佳判断者，不会违背一般常情常理而在合同中作出对其明显不利的约定。本案中，刘某与周某只是一般的市场主体，二人之间不存在亲属等私人关系，故不存在一方主动限制或放弃自身权利的动因。同时，涉案房屋的地理位置较好、交通便利、面积适宜，本身属于所在区域易于出租的房屋，若结合月租金 6000 元的较低价格，其出租将更容易达成，该点在方某关于《房屋租赁合同》在办理房产登记备案手续时，因出租屋管理中心认为该租金标准较低，而要求其重新与周某签订租赁合同的相关答辩陈述中得到印证。在此情况下，遵循一般的常理，若刘某具有将涉案房屋出租的内在意思，那么《房屋租赁合同》必然会体现出刘某利益的最大化。然而，从《房屋租赁合同》的约定上看：1. 众所周知，在商业、办公等从事生产经营的租赁合同中，一般会约定免租期以用于承租方对租赁物进行装修。但是涉案房屋作为住宅，本身便具备直接使用的条件，不存在另行装修才能居住使用的情况，但合同在约定了较低的租金标准的情况下，还约定长达几个月的免租期。2. 出租方的基本权利是如期获得租金收益，而租金一般是按月支付或提前支付，但合同却约定租金在合同解除或租赁期满时一次性支付。3. 合同约定在签约当天支付房屋押金 12000 元，但周某却没有提交证据证明其依约支付过该笔款项。4. 合同中最为重要的部分均由第三方手写，而第三方的具体身份不明。为了避免手写内容更改，一般会对手写的重要部分由双方签字捺手印，但该合同中手写部分如租赁期限、租金及其支付方式等重要内容，均没有双方的答名或捺手印进行确认。因此，该合同既与一般的房屋租赁习惯相悖，也没有体现出租赁双方权利义务对等的一般要求，更加没有体现出刘某在租赁关系上应有的地位和利益的最大化。因此，《房屋租赁合同》无法体现出刘某具有出租涉案房屋给周某的真实意思。

三、若认定刘某与周某签订《房屋租赁合同》属实，则会与查明的其他事实存在矛盾或无法作出合理解释。具体为：1. 在签约时间上，刘某已经于 2018 年 7 月 26 日就出售涉案房屋而与衷秀光签订了买卖合同，其中约定成交价为 720 万元，涉案房屋于收齐房款当天交付使用，并约定了高达 72 万元的违约金。在此情况下，刘某作为具备普遍认知的完全民事行为能力人，根本不可能在 5 天后（即 2018 年 8 月 1 日）又与周某签订《房屋租赁合同》，约定长达 2 年零 6 个月的租期。而在该合同中，刘某的最大收益只是在 2021 年 2 月 28 日收取 16.2 万元的租金，却要承担无法收取购房款 720 万元以及支付违约金 72 万元的巨大风险。2.《广州市房屋租赁管理规定》第十二条第二款规定：“房屋租赁双方当事人应当自签订、变更合同之日起 3 日内，到房屋所在地的街道、镇出租屋管理服务中心办理房屋租赁登记备案手续，并提交下列资料：（一）房地产权证书或者其他合法权属证明；（二）出租人、承租人的个人身份证明或者法人、其他组织的登记注册证明；（三）房屋租赁合同。”依据该规定，既然刘某已经在 2018 年 8 月 1 日签订了《房屋租赁合同》，此时完全具备了办理房屋租赁备案登记的条件，双方也应当在 8 月 4 日前办理备案登记。但周某与方某直至 2018 年 11 月 26 日才去办理登记备案，既不合规定，也有违常理。3. 周某承租涉案房屋必然存在一定的合同目的，要么由其本人或其指定的人居住使用，要么进行转租赚取差价。因此，周某不可能在合同约定的免租期行将届满时才将涉案房屋按照原租金标准转租给王某。4.《房屋租赁合同》中仅约定了由方某代收租金，并没有约定方某有权解除合同等合同权利。即便方某出具了 2016 年 12 月 9 日的《 委托书 》，但该委托书早已经于 2018 年 12 月 8 日到期，因此，周某在 2019 年 10 月 25 日协商解除合同时也应当是向刘某提出而不是方某。

上述种种情形，皆有违常理，且无法作出合理解释，案件事实之间存在矛盾而无法排除，故本院对周某主张其与刘某之间存在租赁合同关系不予采纳。同时，综合本案的相关事实，以及《房屋租赁合同》手写部分在书写时，明显有避开周某签名的情形，约定的免租期与周某出租给王某的起租期相衔接的事实，本院认为刘某的说法具有更高的可信度，即其在空白的《房屋租赁合同》上签名并捺指印，是按照贷款公司的要求而作出的一种确保债务履行的措施，刘某与周某之间不存在真实的租赁合同关系。

关于本案的责任应当如何确定的问题：关于房屋占用费的承责主体及费用数额的认定问题。

1. 依据查明的事实可知，王某从周某处转租涉案房屋，其已经按照合同约定支付了租赁期间的费用，现有证据也无法证明王某与周某存在恶意串通的情形，故刘某要求王某承担占用费以及其他费用的责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。2.《中华人民共和国民法总则》第一百六十四条规定：“代理人不履行或不完全履行职责，造成被代理人损害的，应当承担民事责任。代理人和相对人恶意串通，损害被代理人合法权益的，代理人和相对人应当承担连带责任。”不论刘某与方某对《委托书》中的“管理、使用”作何理解，是否包括对涉案房屋对外出租，作为受托人的方某均负有按照“善良管理人＂的要求来行使其代理权，以维护委托人刘某的利益，这是其法定义务。但依据本案的事实可知，方某并未履行上述法定义务，且其相关陈述与事实相矛盾。其一，涉及涉案房屋的租赁问题，除周某提交的《房屋租赁合同》外，其他材料均没有刘某的签名，而是方某依据《委托书》而与周某答订的。方某陈述其系基于刘某与周某之间的租赁关系而代刘某处理有关后续事宜，但如前认定，刘某与周某之间不存在真实的租赁合同关系，即便方某不清楚《房屋租赁合同》的真实情况，但其作为受托人，在没有参与该合同签订的情况下，按照一般人的注意义务，也应当在办理租赁备案登记时与刘某进行核实和求证。其二，方某称其代刘某支付中介费 3000 元。但刘某与周某之间不存在真实的租赁合同关系，故亦不存在需要支付中介费用一说，但方某却称其代刘某支付中介费 3000 元，显然有悖常理。其三，一边是作为委托人的刘某在发现房屋被换锁后报警，另一边却是作为受托人的方某继续其所谓的房屋代为管理行为，由此观之，方某显然并非“善良管理人”。其四，依据《委托书》的记载，方某与刘某之间的委托代理关系已于 2018 年 12 月 8 日因代理期间届满而终止，方某在该日之后所作出的任何关于对涉案房屋管理等行为均属于无权代理，但方某、周某在对此明知的情况下，仍然签订了《解除房屋租赁合同协议书》。其五，方某在已无权代理的情况下，仍然未将其所收取的涉案房屋门匙及出租收益归还给刘某，直至刘某提起本案诉讼一个多月后，方某才向刘某支付了部分款项及寄还门匙。综上，本院认为，虽然本案目前尚未能证实刘某关于其是根据贷款公司的要求而授权方某的陈述，但从上述事实可知，整个所谓的租赁行为均为方某以受托人的身份与周某一手操弄，足以认定其二人存在串通损害刘某合法权益的行为，故应当对刘某的损失承担连带责任。3. 如前所述，刘某与周某不构成租赁合同关系，故其更换涉案房屋门锁并占有涉案房屋构成侵权，应当承担其占有房屋期间的占用费。刘某主张占用费应自《房屋租赁合同》约定的起租期 2018 年 8 月 1 日开始计算，但既然双方不存在租赁关系，且刘某亦表示其是在 2018 年 10 月搬离涉案房屋，故其该主张缺乏依据，本院不予支持。虽然刘某在 2018 年 11 月发现涉案房屋被更换门锁而报警，但并不能就此推导出周某已于此时占有涉案房屋的事实，故本案占用费应以周某向王某出租涉案房屋的起租期即 2018 年 12 月 1 日开始计算为宜，并计算至刘某收到方某寄还的房屋门匙之日即 2020 年 3 月 9 日止。对于房屋占用费的标准，应当按照市场价格予以确定。刘某主张按照租赁备案登记所确定的 6700 元／月为标准，符合市场价格，本院予以支持。据此，本院认定周某支付 2018 年 12 月 1 日至 2019 年 10 月 25 日的房屋占用费 72403.22 元 ( 6700 元 × 10 个月 + 6700 元 ÷ 31 天 × 25 天），周某已经向方某支付了 70964.08 元，故周某尚需另行支付占用费 1439.14 元。方某对周某上述债务承担连带责任。方某在收到周某所支付的款项后，仅向刘某转付了49064.08 元，故其应向刘某支付剩余的 21900 元。另方某在其与刘某的委托代理关系已经终止的情况下，其在收到周某交还的涉案房屋钥匙后，直至 2020 年 3 月 9 日交还给刘某，应当由其承担 2019 年 10 月 26 日起至 2020 年 3 月9日止的房屋占用费 30041.9元 ( 6700 ÷ 31 × 6 + 6700 × 4 + 6700 ÷ 31 × 9 ) 并承担 2019 年 11 月 1 日至 2020 年 3 月 9 日的物业费 1179.64 元、2019 年 11 月 1 日至 2020 年 1 月 31 日的电费 48.87 元。周某对方某上述债务承拒连带责任。至于方某主张扣除税费、中介费、违约金等，于法无据，本院不予支持。

依据《中华人民共和国民法总则》第一百六十四条，《中华人民共和国物权法》第三十七条、《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十四条、《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：

一、被告周某于本判决发生法律效力之日起七日内向原告刘某支付房屋占用费 1439.14 元；

二、被告方某于本判决发生法律效力之日起七日内向原告刘某支付房屋占用费 51941.93 元、2019 年 11 月 1 日至 2020 年 3 月 9 日的物业费 1179.64 元、2019 年 11 月 1 日至 2020 年 1 月31 日的电费 48.87 元；

三、被告方某、周某对上述债务互负连带责任；

四、驳回原告刘某的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案的关键在于涉案空白租赁合同的效力认定问题。合同一方自愿在空白合同上签字并交予合同相对方视为对合同内容的概括性授权，应承担相应法律风险。在纠纷产生后，如没有充分证据证明合同存在无效、效力待定、可撤销等情形，法院通常会肯定合同的效力以保护交易稳定。在此类案件败诉率较高的情况下，我方通过充分举证、有力说理，使法院最终认定被告存在恶意串通损害我方当事人合法权益的行为。本案中，我方当事人虽在租赁合同上签字，但合同的关键条款均是由第三人补填，且内容与客观事实相冲突，与一般交易惯例相违背，合同双方缺乏意思表示一致要件，我方当事人并无出租涉案房屋的意思表示，法院最终认定双方不存在真实租赁关系，代理人成功为当事人收回房屋，并追回占用期间的全部占用费及物业管理费、电费等费用。